新大正“难敌”南都物业 | 物企比武 ③

乐居财经 徐酒眠 发自重庆

碧桂园服务（06098.HK）并购蓝光嘉宝(02606.HK)虽尚未最终落锤，不过，相关交易已经在讨论中。

“大鱼吃大鱼”的圈地运动，物企规模之战愈显激烈，并购不再是小步快跑，而是大鱼之间的合纵连横。背靠房企大树尚且如此，没有后台可靠的物企，夹缝中生存，压力可想而知。

六千公里多长江，流水悠悠。两家独立第三方稀缺A股上市物企，重庆的新大正（002968.SH）与杭州的南都物业（603506.SH）分立在上下游，隔江千万里。

它们有太多相似，也有颇多不同，而在房企分拆物业相继上市热潮下，同处长江经济带的新大正与南都物业已显露生存之困。

没有房企的稳定输血，外拓脚步行进缓慢，增收提效也压力重重，无“爹”可拼，两相竞逐，谁的“独活”能力更强？

曾脱胎于房企 半道遭转让

独立第三方物企的新增外拓动作，多会在资本市场引来正向波动，相比于有房企保底式输送“粮田”的物企扩充不同，它们的向外出走尤显不易。

2月22日晚，新大正披露十余条公告，从“面子”到“里子”大变，吹响进军全国市场的号角。于外，欲更名摘掉“重庆”；于内，招揽中航物业旧将入局，以超7000万的“大红包”与17位高管对赌五年35.7%的发展增速。消息一出，其股价开盘封板涨停，接连三天走高。截止2月25日，报收63.29元/股，上涨2.89%。

新大正发布大行动的第二天，2月23日，南都物业发生一笔大宗交易，以18.50元成交17.00万股，成交金额达314.50万元，折价9.67%。买方营业部为东方财富证券股份有限公司拉萨团结路第二证券营业部，卖方营业部为招商证券股份有限公司龙口港城大道证券营业部。

南都物业当日与次日股价分别报收20.48元/股、20.47元/股，跌幅0.24%、0.05%。截至2月25日，报收21.2元/股，涨幅3.57%。

对比新大正与南都物业，二者身世经历很相似，进入资本市场的路径也有不少相同。

新大正与南都物业都曾有过房企的背景，半路被转手，在成为独立第三方物企后，也都是在女性企业家的带领下冲进A股。

1988年，新大正前身大正物业成立之初，由重庆大正房地产开发有限公司（简称“大正地产”）与大正商场（集团）有限公司共同持有。2002年，两家公司将全部出资额平价转让给了实控人马当与大正物业时任管事人王宣，二人分别持股51%、49%。

直到2013年，马当锒铛入狱，其持有的大正物业34.06%的股份被悉数没收，其中虚持的9.055%变更登记在王宣名下，余下的25%被公开拍卖。

与新大正过往恩怨纠缠、去黑显白不同，成立于1994年的南都物业，一直是杭州地产商南都房产的全资子公司。2006年，南都房产上市折戟，万科以17.66亿元收购了其地产业务，南都物业则由南都房产副总裁韩芳接手。自此，南都物业蜕变为完全独立的第三方物企。

与众多房企分拆物企在港交所不同，同是独立第三方物企的新大正与南都物业均选择在A股上市。2018年2月，南都物业在上交所破冰A股，相隔近两年，新大正于2019年12月3日登陆深交所。

新大正囿于大本营

南都物业以合作模式异地复制

物管行业规模为王，入局资本市场后，二者都喊出了全国化布局的目标。不过，缺乏地产公司的稳定输血，只能通过并购或外拓来提升规模，新大正与南都物业的扩张壁垒难破。

以规模来看，新大正应该在南都物业之上。克而瑞数据显示，截止2020年末，新大正在管面积6800万平方米，南都物业在管面积5520万平方米，分居“2020年中国物业服务企业管理规模榜TOP100”的27位、32位。

不过，在全国化落子布局方面，新大正却不及南都物业。截止2020年上半年，新大正在全国19个省市、33个城市开展业务，签约项目共340个，在管项目334个。其中，于重庆的222个在管项目营收3.93亿元，占总收入近七成，占比69.21%。

尽管在管面积相对靠前，但营收与净利润却排后，这或许与新大正的业务布局相关。截止2020年上半年，南都物业营收6.60亿元，净利润6799.66万元。同期，新大正营收与净利润分别为5.67亿元、5376.09万元。

在重庆之外的许多省份，新大正的物业费均价皆低于1元/平方米；而在非住宅物业项目收费均价较高的京沪、珠三角等地区，新大正或布局空白，或在管项目规模有限。

同时，新大正项目的撤场率逐步上升，新签率逐步下降，2018年、2019年，其新签率与撤场率差值逐步缩小，分别为7.7%、2.57%。这反映其项目来源不稳定，在管项目更替频繁。

去年10月，新大正发布上市首单并购：以9700万元收购四川民兴物业100%股权。资料显示，民兴物业深耕四川，其业务范围以成都市区为中心，辐射至郊县和四川省内12个地市州，以及重庆、云南、安徽、甘肃等省市。

上市第一笔并购，新大正依旧选择在大本营四川进行“补仓”。而相比之下，南都物业打破区域限制的行动更积极。

2018年6月，南都物业以自有资金1亿元收购了江苏省常熟地区物管龙头——金枫物业70%的股权。2019年与之江城投集团、建信住房服务的战略合作模式落地，加快异地复制，与多家战略伙伴达成合作，成立五大合资公司，重点拓展浙江、安徽、山东、江西等区域市场。

2020年上半年，南都物业开启了重点区域的拓展，首进河北省，加速京津冀的布局；新进菏泽、景德镇等城市。

新大正增值服务遇瓶颈

南都多元拓展收效不理想

与南都物业住宅与非住宅两开花不同，新大正以非住宅项目为主，主要为各类城市公共建筑提供物业服务。

业态不同，收入构成也有差异。不过，二者收入大头都来自物管服务，且毛利率相差不大；增值服务的营收在总收入中占比都很低，毛利率相差较大。

截止2020年6月底，新大正综合物业管理服务营收4.34亿元，占主营业务收入的76.54%，毛利率为20.53%；专项管理服务营收占比为17.18%，毛利率为15.64%，增值服务收入占比较低，收入0.35亿元，占主营收的6.25%，毛利率为49.18%。与2019年同期相比，新大正专业管理服务营收增速最快，同比增长30.36%。

同期，南都的物业服务收入5.46亿元，占主营业务收入的83.3%，毛利率为20%；增值服务成为第二大业务模块，收入0.5亿元，占主营收的7.6%，毛利率为67.38%。而在2019年度，案场服务营收1.17亿元，占主营收9.44%，为第二大业务板块。

2020年上半年，案场服务受疫情影响较大，收入0.46亿元，占比7%；此外，长租公寓业务收入0.12亿元，占1.9%，但营收增速明显，较去年同期增长23%；顾问服务收入161万元，占比0.2%。

左为南都物业，右为新大正

虽与标杆物企动辄20%乃至30%的营收占比，新大正与南都的增值服务营收与利润贡献较为有限。不过两相对比，新大正的增值服务毛利率与南都物业相差18.2个百分点。

就新大正而言，聚焦非住宅业务发力，一定程度上也决定了其开展增值服务较为困难。对于非住宅物业为主的上市物业公司，“保持规模增长且维持相对稳定的盈利表现，是提振资本市场表现仅有的选择”，业内人士表示。

去年的投资者沟通会上，新大正表示，希望借助资本的力量，促进发展方式的转变。新大正新的五年规划则描绘了发展前景：立足公建物业，发力城市运营综合服务，构建外地市场多个亿级以上中心城市，成为未来智慧城市公共物业服务领跑者。

理想丰满，现实骨感。2017—2019年，新大正营收分别为7.68亿元、8.86亿元、10.55亿元，，南都物业的营收分别为8.20亿元、10.59亿、12.44亿。同期，新大正毛利率持续下滑，分别为21.42%、21.24%、21.14%，截至2020年上半年末，毛利率为15.83%。

南都物业多元业务拓展愿景也在现实受挫。作为重头戏的长租公寓收效不甚理想。继2018年实现微弱的毛利后，2019年该部分业务由盈转亏，营业收入为2412万元，营业成本为3273.8万元，收入无法覆盖前期成本，毛利率为-35.73%。去年上半年，这部分业务毛利仍亏损465.83万元。

南都物业对外表示，未来运营公寓租赁项目将向轻资产运营模式转型，且公司的长租公寓为募投项目，后续不再增加其他项目。

此外，南都物业的多元业务还在扩充。去年5月，南都物业经营范围新增包括“城乡市容管理、市政设施管理、城市绿化管理、航空运营支持服务、各类工程建设活动”等。非住宅业务赛道细分，南都再欲涉足多个内容，并在清洁、维修、装饰领域成立乐勤清洁 、乐勤楼宇 、乐勤装饰公司。

南都物业

业务规模扩张及创新业务也使得南都物业成本投入在加大。2020上半年南都物业营业成本为5.07 亿元，同期增长11.27%，经营活动产生的现金流净额为 928 万元，同期下降85.81% 。

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